פסק-דין בתיק ת"א 10565-08

1.      לפניי תביעה ותביעה שכנגד, שעילתן מחלוקת בין שכנים בבניין שטרם נרשם כבית משותף, לגבי הגדרת הרכוש המשותף בבניין. כנגזר מכך מתייחסת המחלוקת גם לתוספות בניה שביצעו הצדדים.

2.      העובדות

התובעים והנתבע בעלי דירות בבניין המצוי ברחוב חולדה הנביאה 3 בירושלים (גוש 30053 חלקה 49). הבניין בן שתי קומות, וכיום הוא מחולק לשלוש דירות. התובעים מתגוררים בדירה המשתרעת על כל שטח הקומה העליונה של הבניין. הנתבע גר בדירה המשתרעת על כמחצית מקומת הקרקע בבניין. במחצית האחרת של קומת הקרקע מצויה דירה של אחד - כהן. סביב הבניין יש חצר, ומעל לקומה העליונה יש גג רעפים שמתחתיו חלל. במקור היה שייך הבניין לרשות הפיתוח, וניהלה אותו עמידר. באותה תקופה גרו בבניין מספר משפחות בשכירות מוגנת, והחלוקה הפנימית של הדירות הייתה שונה מהחלוקה הנוכחית. בשנת 1990 החליטה רשות הפיתוח למכור את הזכויות בדירות למשפחות שהחזיקו בהן. באותה עת כבר חולק הבניין לשלוש דירות, בדומה לחלוקה הקיימת היום, ועל כן ערכה עמידר שלושה חוזי מכר אשר צורפו כנספחים ג1-ג3 לתצהיר הנתבע. דירה אחת בקומת הקרקע נמכרה לאביו של הנתבע, והוא העביר את הזכויות בה לנתבע בשנת 2002. הדירה השנייה בקומת הקרקע נמכרה למשפחת אבוטבול וכיום הזכויות בה שייכות למשפחת כהן. הדירה בקומה העליונה נמכרה למשפחת זהבי, אשר השכירה אותה לתובעים החל משנת 1988, ומכרה להם אותה בשנת 2002 (ראו - אישור העברת זכויות נספח א' לתצהיר התובע). עובר למכירת הדירה לאבי הנתבע היה צמוד לה מחסן בשטח של כ-10 מ"ר, אשר היה מיועד להריסה. רשות הפיתוח דרשה כי המחסן ייהרס בטרם יועברו הזכויות בדירה לאבי התובע. לאחר דין ודברים המחסן נהרס. ואולם, מיד לאחר העברת הזכויות בדירה בנה אבי התובע במקום המחסן תוספת בניה בשטח של כ-30 מ"ר, אשר כיום משמשת כיחידת מגורים נפרדת מהדירה המקורית (להלן "התוספת" וראו - סעיפים 22-20 לתצהיר הנתבע, וכן עדותו בעמ' 38 ש' 14-11, בעמ' 36 ש' 16-13, ובעמ' 35 ש' 30-18). ביסוד המחלוקת בין הצדדים ניצבת העובדה כי הבניין איננו רשום כבית משותף, ולכן אין רישום מחייב ומדויק של הרכוש המשותף בבניין. הצדדים עשו בעבר ניסיון להגיע להסכמה בדבר רישומו של הבניין כבית משותף, אולם אז נתגלעה ביניהם מחלוקת לגבי אופן חלוקת הרכוש המשותף בבניין; התובעים דרשו כי לצורך חישוב חלקו של הנתבע ברכוש המשותף לא תיחשב התוספת כחלק מדירתו של הנתבע, ואילו הנתבע טען כי בחישוב שטח דירת התובעים אין להביא בחשבון את חדר המדרגות אשר מוביל מקומת הקרקע לדירתם. כאמור, הצדדים לא הגיעו להסכמה ומכאן התביעה והתביעה שכנגד אשר לפניי.

3.      טענות התובעים

התובעים טוענים כי החצר שעליה בנה הנתבע את התוספת היא חלק מן הרכוש המשותף, ומאחר שהנתבע לא קיבל את הסכמת הדיירים לבנייתה מן הדין להורות על הריסתה. התובעים טוענים כי החצר הינה רכוש משותף מפני שאביו של הנתבע רכש את דירתו ללא החצר שסביב הבניין, כפי שאף אושר על ידי עמידר במכתב מיום 20/11/03 (נספח ד' לתצהיר הנתבע). התובעים טוענים כי בנוסף לבניית התוספת השתלט הנתבע על חלקים נוספים ברכוש המשותף, וביצע אף בהם עבודות בינוי ללא הסכמתם. כך, התובעים טוענים כי הנתבע השתלט על בור המים של הבניין, בכך שטייח אותו, ריצף אותו וחיבר אותו במדרגות פנימיות לדירתו. התובעים מציינים כי בכך אף הפר הנתבע פסק דין שניתן נגדו בבית המשפט לעניינים מקומיים, לפיו נאסר עליו להשתמש בבור המים למעט לשם טיפול בתשתיות המצויות בו. התובעים מוסיפים וטוענים, כי הנתבע בנה על גג התוספת מרפסת, אותה הוא חיבר באמצעות פתח לקומת ביניים שהוא בנה בדירתו, וכי הוא פרץ בקירות דירתו ובקירות התוספת פתחים נוספים ללא קבלת הסכמת יתר בעלי הדירות בבניין. לאור כל האמור דורשים התובעים כי בית המשפט יורה לנתבע להשיב את המצב לקדמותו, וכן שיחייב את הנתבע לשלם להם דמי שימוש ראויים בסך של 40,000 ש"ח בגין השימוש ברכוש המשותף. כמו כן, דורשים התובעים פיצויים בסך של 12,000 ש"ח בגין עגמת נפש.

4.      טענות הנתבע

בתחילת הדרך טען הנתבע בכתב הגנתו כי התוספת נבנתה על ידי משפחתו עוד לפני קום המדינה, וכי בגג התוספת לא נבנתה מרפסת, אלא בוצעו בו רק עבודות איטום. בתצהירו שינה התובע את טעמו, וטען כי התוספת נבנתה בשנת 1993, ברם לטענתו החצר שעליה היא נבנתה, איננה רכוש משותף אלא חצר ששייכת לרשת הפיתוח. הכיצד? משום שרשות הפיתוח מכרה לדיירי הבניין רק את הדירות ולא את החצרות והגגות (סעיף 13 לתצהיר הנתבע). הנתבע מוסיף וטוען, כי אביו רכש מרשות הפיתוח את הקרקע שעליה נבנתה התוספת (סעיף 21 לתצהיר), אם כי במקום אחר הוא טוען כי התוספת בנויה בחלקה על חצר השייכת לרשות הפיתוח ובחלקה על קרקע שרכש אביו (סעיף 49 לתצהיר). הנתבע גם הגיש תביעה שכנגד, בגדרה נטען כי התובעים הם אלו שגזלו חלקים מן הרכוש המשותף, בכך שסגרו מרפסות פתוחות של דירתם, השתלטו על חלל גג הרעפים המשותף, השתלטו על גרם המדרגות המוביל מקומת הקרקע לדירתם, והשתלטו על 22 מ"ר מהחצר המשותפת. לפיכך דורש הנתבע, כי התובעים ישלמו לו דמי שימוש ראויים בסך של 45,000 ש"ח, וכי ישיבו את המצב ברכוש המשותף לקדמותו, ויאפשרו לו גישה לכל חלקי הרכוש המשותף.

דיון והכרעה- התביעה העיקרית

5.      התוספת

עיקר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לתוספת שבנה אביו של הנתבע, ולשאלה האם התוספת נבנתה על רכוש משותף של כל הדיירים. כאמור לעיל, בראשית הדרך טען הנתבע כי התוספת נבנתה לפני קום המדינה ואילו כיום הוא טוען כי התוספת אמנם נבנתה בשנת 1993, ברם לטענתו היא נבנתה בחלקה על שטח שהיה שייך לדירת אביו, ובחלקה על שטח שמעולם לא נמכר לבעלי הדירות יחד עם הדירות, אלא הועבר אליהם במועד מאוחר יותר. התובעים טוענים כי טענה זו מהווה הרחבת חזית. טענה זו אינה מקובלת עלי, מפני שבסעיפים 26-18 לכתב הגנתו הכחיש הנתבע באופן גורף את הטענה לפיה הוא בנה ברכוש המשותף, והכחשה גורפת זו מאפשרת לנתבע לטעון שהחצר הייתה שייכת לרשות הפיתוח. יפים לענייננו דברי כב' השופט רובינשטיין לפיהם:

"על התביעות להתברר, על ההליך לזרום, ועל השכל הישר של בית המשפט להנחותו; גם "תוך כדי תנועה" ניתן לתקן רבות, אם בתיקון כתב תביעה, ואם בתצהירי ההגנה, לפי המקרה; אך על בית המשפט כמובן לעמוד על המשמר, שצד מן הצדדים לא יעשה שבת לעצמו וישיג יתרונות בתרגילים פרוצדורליים".

(רע"א 2874 עירית הרצליה נ' אברהם יצחק בע"מ (15/05/08) - פורסם באתר נבו).

לטעמי, גם אם הנתבע לא טען במפורש בכתב הגנתו כי רשות הפיתוח לא מכרה לדיירים את החצר, הרי שהמחלוקת היסודית בין הצדדים הייתה ונותרה אותה מחלוקת - האם הנתבע בנה על רכוש משותף - ולכן: "אין לראות את כתבי הטענות כמעין סד, הכובל את בית המשפט...." (ע"א 311/83 פינקלשטיין נ' פלבסקי פ"ד לט(1) 496, 503). יודגש, כי לתובעים לא נגרם כל נזק דיוני עקב שינוי החזית הנטען, שכן את טענותיו טען הנתבע בתצהיר עדותו הראשית, כך שהיה לתובעים די זמן להתמודד איתן במהלך שמיעת הראיות, כפי שהם אף עשו בפועל.

6.      כאמור, עסקינן בבניין שלא נרשם כבית משותף. על בניין כזה חלות הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, לרבות סעיף 77א', אשר מגדיר מהו רכוש משותף:

"רכוש משותף - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת"

בעניין רע"א 6981/85 בן צור נ' ששון (פ"ד מא(3) 144), נפסק כי פרק ו1 לא נועד להסדיר את הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בבניין אלא: "עניינו של פרק זה (ו'1 - א.ר.) , בניהול בלבד של הבית..." (שם בעמ' 149). בעניין הלברשטיין חזר בית המשפט על הלכת בן צור בקובעו כי:

"פרק ו1 לחוק המקרקעין איננו מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו1 היא ניהולית בלבד. הוא קובע כיצד ינוהל הרכוש המשותף המיועד לשמש את כלל דיירי הבית שאיננו משותף, אך איננו קובע איזה רכוש ייחשב לכזה.

.....

בעניין בן צור קבע בית המשפט כי שאלת תחולתו של פרק ו1 לחוק המקרקעין תלויה במבחן הייעוד, הנושא משמעות כפולה: האחת כי מדובר בשטח אשר לפי מהותו מיועד לשימוש כל בעלי הדירות או מרביתם; השנייה, כי לבעלי הדירות או למרביתם ישנה זכות לעשות שימוש בשטח, אשר הוענקה להם מידי מי שבכוחו להעניקה"